Apa yang berpindah: komoditi, wang tunai dan rumah
Dalam contoh CM Maybank, bank membeli komoditi, menjualnya kepada anda secara bayaran tertangguh dan bertindak sebagai ejen anda untuk menjualnya kepada pihak lain secara tunai. Hasil jualan disalurkan mengikut terma kemudahan. Komoditi ialah aset yang diniagakan; rumah menjadi cagaran pembiayaan. Maybank PDS
CM Maybank: pemilikan komoditi dan aliran wang
- Bank membeliPembekal komoditi → bank. Bank membayar tunai dan memperoleh komoditi.
- Bank menjual kepada andaBank → pelanggan. Anda memiliki dan menguasai komoditi sebelum jualan semula, serta berhutang harga tertangguh: kos ditambah keuntungan.
- Ejen menjual secara tunaiPelanggan → pembeli tunai selain bank yang menjual kepada anda. Bank menjadi ejen anda; pemilikan berpindah dan wang tunai terhasil.
- Wang pembiayaan disalurkanWang disalurkan mengikut terma kemudahan untuk urusan rumah. Anda membuat bayaran kepada bank.
PDS HomeSmart-i HSBC bertarikh Februari 2026 menerangkan pemilikan bersama, pajakan dan pembelian bagi rumah siap. Bagi pembinaan, ia menambah istisna’ (perolehan hartanah mengikut spesifikasi dipersetujui) dan pajakan hadapan untuk kegunaan pada masa akan datang. Minta jadual bahagian pemilikan, sewa dan pembelian serta kewajipan anda dalam setiap peranan. HSBC PDS 2026
Bagi rumah belum siap, tanya bila wang dikeluarkan, bayaran sebelum penyerahan, serta pihak yang perlu bertindak atau membayar jika penyiapan lewat atau gagal. Bandingkan dengan kos sewa dan perpindahan anda. PDS Februari 2026 menamakan pengaturan itu tetapi tidak membuktikan terma kegagalan penyiapan yang anda tandatangani. Templat berasingan Julai 2025 lebih terperinci; ia bukan bukti bahawa terma itu mengawal tawaran 2026. HSBC PDS 2026 · HSBC PDS July 2025
Bolehkah bukan Muslim membandingkan tawaran yang sama?
Ya. Halaman permohonan Maybank menyatakan semua individu dan tidak menetapkan syarat untuk Muslim sahaja. Kelulusan tetap bergantung pada pemohon dan hartanah. Muslim mungkin turut mengambil kira tuntutan agama; bukan Muslim boleh menilai kos, cagaran serta perkhidmatan yang sama. Tanya sekatan bagi skim tertentu dan jangan menganggap semua orang layak untuk setiap skim. Maybank CM
Bandingkan kadar efektif, kemudian uji perubahan
Bagi pembiayaan kadar terapung berasaskan Kadar Asas Standard (KAS, atau SBR dalam dokumen Inggeris), kadar pembiayaan ialah SBR ditambah margin tambahan bank (spread). BNM mengaitkan SBR dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR). Bandingkan kadar efektif yang terhasil, bukan spread sahaja. Ansuran terapung boleh berubah; kadar siling bukan janji bahawa bayaran hari ini akan kekal. BNM RRF 2026
Bagi pembiayaan jualan kadar berubah yang tertakluk pada garis panduan ibra’ BNM, rebat wajib diberi apabila keuntungan pada kadar efektif lebih rendah daripada keuntungan pada kadar siling/kontrak. Baca kedua-dua kadar serta klausa rebat. Harga jualan dalam kontrak dan unjuran bayaran pada kadar hari ini menjawab soalan yang berbeza. BNM Ibra’
Rangka kerja BNM Mac 2026 berkuat kuasa pada 1 Julai 2026, menggantikan rangka kerja 2021. Bagi kemudahan biasa yang diliputi, bank perlu mengubah ansuran seawal yang dapat dilaksanakan dalam 60 hari kalendar selepas perubahan kadar rujukan, dengan notis sekurang-kurangnya 7 hari kalendar sebelum ansuran baharu berkuat kuasa. Bayaran yang ditadbir kerajaan mempunyai tempoh 90 hari; pengecualian yang dibenarkan turut terpakai. Had biasa menjadi 30 hari pada 2 Januari 2028. Model di bawah mengandaikan perubahan serta-merta untuk perbandingan. BNM RRF 2026 · CIMB SBR 2025
Contoh Malaysia: rumah RM400,000, pembiayaan RM350,000
Aisha dan Mei Ling masing-masing membandingkan rumah siap rekaan berharga RM400,000, dengan RM50,000 daripada wang sendiri dan pembiayaan RM350,000 selama 30 tahun. Pembiayaan ialah 87.5% daripada harga tersebut. RM50,000 itu tidak termasuk kos pembelian atau kekurangan akibat nilai bank lebih rendah daripada harga belian; ia bukan deposit wajib bank atau janji kelayakan.
Bayaran bulanan anda dengan andaian berbeza
Skala bayaran bulanan bermula pada RM0; panjang bar berkadar dengan bayaran.
Kaedah: amaun dikeluarkan sepenuhnya, bayaran sama pada akhir setiap bulan, kadar tahunan ÷ 12, tiada bayaran tertunggak, tiada bayaran tambahan/pengeluaran semula, tiada fi atau perlindungan dibiayai, serta tiada kekangan kadar siling. Perubahan kadar dikenakan serta-merta pada bulan 61. Produk sebenar mungkin menggunakan baki harian, pengeluaran progresif, pembundaran dan tarikh notis/perubahan kemudian; dapatkan jadual bank. Model ini tidak meniru pengiraan baki harian HomeSmart-i atau had kemudahan pusingannya yang berubah.
Kaedah pengiraan
M = P × r / [1 − (1 + r)^(−n)]; pada 0%, M = P/n. r ialah kadar bulanan; n ialah baki bilangan bulan. Pengiraan mengekalkan ketepatan penuh; paparan dibundarkan kepada sen, jadi darab bayaran bulanan yang dibundarkan mungkin tidak sama tepat dengan jumlah yang dipaparkan.
Selain ansuran: tiga bajet yang berbeza
Selain ansuran
Semasa pembelian
- Wang sendiri untuk harga rumah
- Kos guaman, penilaian dan duti setem
- Sahkan pembayar serta sebarang pengecualian
Sepanjang pembiayaan
- Bayaran berjadual + fi perkhidmatan berasingan
- Perlindungan hartanah/baki pembiayaan: semak yang wajib atau pilihan dalam tawaran
- Penyelenggaraan, cukai dan caj strata
Jika keadaan berubah
- Syarat dan caj pengeluaran semula
- Sebut harga penyelesaian, rebat yang terpakai dan kos keluar
- Tunggakan, penguatkuasaan cagaran dan kos guaman
Halaman CM Maybank meletakkan kos guaman, penilaian dan duti setem pada pelanggan serta fi RM25 bagi setiap pengeluaran semula. FAQ HSBC menyatakan fi perkhidmatan RM10 sebulan ditambah cukai yang terpakai, serta sewa tambahan RM40 sebulan apabila purata penggunaan di bawah 50%: purata baki tertunggak termasuk pengeluaran semula ÷ had kemudahan bulan itu. RM40 terpakai bagi 5 tahun pertama dari pengeluaran penuh atau bayaran bulanan pertama, mana-mana lebih awal. HSBC menyatakan pengeluaran semula itu sendiri percuma dalam had tersedia. Fi berasingan ini dikecualikan daripada model kami. Maybank CM · HSBC FAQ
PDS Maybank mewajibkan perlindungan kebakaran bagi rumah yang dicagarkan dan menggalakkan perlindungan baki pembiayaan sekiranya berlaku kematian atau hilang upaya kekal. Tanya sama ada tawaran anda mengubah kedudukan itu, penyedia perlindungan yang dibenarkan dan sama ada sumbangan dibayar tunai atau dibiayai. Baca sijil perlindungan untuk pengecualian, tempoh dan amaun; label seperti takaful berjangka berkurang gadai janji (MRTT) bukan jaminan setiap tuntutan. Halaman MRTT Maybank mensyaratkan padanan perlindungan berkurang dengan hutang berdasarkan amaun/tempoh awal dan tiada kenaikan kadar. Dapatkan sijil bertarikh serta jadual perlindungan; kenaikan kadar boleh meninggalkan kekurangan perlindungan. Maybank PDS · Maybank PDS BM · Maybank MRTT
Asingkan amaun pembiayaan daripada kos pembiayaan
Kaedah: amaun dikeluarkan sepenuhnya, bayaran sama pada akhir setiap bulan, kadar tahunan ÷ 12, tiada bayaran tertunggak, tiada bayaran tambahan/pengeluaran semula, tiada fi atau perlindungan dibiayai, serta tiada kekangan kadar siling. Perubahan kadar dikenakan serta-merta pada bulan 61. Produk sebenar mungkin menggunakan baki harian, pengeluaran progresif, pembundaran dan tarikh notis/perubahan kemudian; dapatkan jadual bank. Model ini tidak meniru pengiraan baki harian HomeSmart-i atau had kemudahan pusingannya yang berubah.
Untuk bajet isi rumah yang lebih luas, tambah wang sendiri RM50,000 kepada jumlah berjadual: RM651,543.27 bagi A atau RM705,441.72 bagi B, sebelum semua kos yang dikecualikan. Letakkan kos guaman, duti setem, perlindungan dan pemilikan yang dibayar berasingan di sebelah angka ini. Jika sesuatu kos dibiayai, kira semula menggunakan amaun pembiayaan yang lebih tinggi dan jangan menambah kos itu sekali lagi.
Fleksibiliti, penyelesaian awal dan risiko terhadap rumah
Ibra’ bermaksud melepaskan hak untuk mengutip sesuatu amaun hutang. Bagi pembiayaan jualan yang tertakluk pada garis panduannya, BNM mewajibkan ibra’ untuk penyelesaian sebelum matang serta pendedahan formulanya. Biasanya ia menggugurkan keuntungan tertangguh, bukan memulangkan semua bayaran yang telah dibuat. Minta sebut harga penebusan bertarikh yang menunjukkan baki harga jualan, rebat, amaun terakru, caj dan jumlah akhir yang perlu dibayar. Keperluan BNM ini meliputi pembiayaan jualan tertangguh seperti CM; istisna’ dan salam dikecualikan. Jangan terus menggunakan formula harga jualan ini untuk pengaturan perkongsian/pajakan HomeSmart-i: dapatkan kaedah penebusan kontrak tersebut. FAQ HSBC turut meminta notis penyelesaian bertulis sebulan. BNM Ibra’ · HSBC FAQ
| Contoh yang didokumenkan | Perkara untuk disahkan dalam tawaran anda |
|---|---|
| Halaman CM Maybank: tiada penalti penyelesaian awal/tempoh terkunci; rebat penyelesaian awal. | Sahkan pakej, kos pelepasan/penebusan lain dan layanan terhadap bayaran tambahan sebahagian. |
| Halaman HSBC tanpa tarikh: contoh standard indikatif menyatakan tiada tempoh terkunci. | Ilustrasi, bukan tawaran anda. |
| PDS HSBC: 1 Februari 2026, nama fail vJan26; 36 bulan dari pengeluaran pertama. | Asas caj penyelesaian awal: 1.75% × amaun kemudahan × baki bulan terkunci ÷ jumlah bulan terkunci. Dokumen awam tidak mengenal pasti pakejnya. |
| Zero Moving Cost HSBC 2026: pakej Bank Pay Costs berasingan; 5 tahun dari pengeluaran pertama. | Kempen 1 Januari–31 Disember 2026, hartanah siap sahaja. Penamatan awal menggunakan 1.75% × amaun kemudahan × baki bulan ÷ jumlah bulan terkunci. |
Maybank CM · HSBC PDS 2026 · HSBC HomeSmart-i · HSBC FAQ · HSBC campaign 2026
Kempen mengehadkan kos guaman/penilaian awal yang dinyatakan kepada RM50,000, mengecualikan kos dokumen cagaran kemudian dan mewajibkan bayaran lebihan sebelum pengeluaran. Pembatalan sebelum pengeluaran pertama boleh memerlukan bayaran balik kos yang dibelanjakan. Semak kelayakan serta pakej ditandatangani; jangan jumlahkan kedua-dua formula keluar yang diterbitkan. HSBC campaign 2026
Apabila membiayai semula, bandingkan jumlah penebusan serta kos keluar kemudahan lama dengan kos guaman, penilaian, perlindungan dan pembiayaan baharu sepanjang tempoh anda bercadang memiliki rumah. Ansuran lebih rendah kerana memulakan semula tempoh yang lebih panjang mungkin menambah kos sepanjang baki tempoh. Minta kedua-dua jadual baki bayaran, bukan amaun bulanan baharu sahaja.
Rahn ialah mencagarkan aset untuk menjamin sesuatu obligasi. Kegagalan membayar boleh membahayakan rumah yang dicagarkan. PDS Maybank menyatakan bahawa bank mungkin melelong rumah atau mengambil tindakan undang-undang, serta menggunakan wang dalam akaun untuk mengimbangi amaun terhutang. Rekod kredit juga boleh terjejas. Hubungi bank segera jika anda tidak mampu membayar. Jangan anggap kontrak Islam menghalang penguatkuasaan atau penjualan rumah secara automatik melangsaikan setiap amaun yang terhutang. BNM Rahn · Maybank PDS · Maybank PDS BM
Kompilasi Kanun Tanah Negara yang lebih lama terbitan JKPTG, dalam konteks Semenanjung Malaysia, menerangkan gadaian yang menjadikan tanah atau pajakan sebagai sekuriti melalui pendaftaran. Penyerahan hak sebagai sekuriti memindahkan hak hartanah/kontrak yang dinyatakan kepada bank. Ini penerangan mekanisme, bukan keputusan tentang hak milik anda. Surat ikatan perniagaan HSBC Amanah 2019 yang berasingan menerangkan penyerahan hak; surat ikatan itu bukan kontrak HomeSmart-i. Untuk menentukan hak anda, dapatkan hak milik sebenar, gadaian/penyerahan hak yang dimeterai, tawaran lengkap dan perjanjian pembinaan/pajakan/pembelian, serta fakta kelewatan atau kegagalan bayaran. Artikel ini tidak menentukan tindakan undang-undang tertentu atau hukum Syariah. JKPTG statutory text · HSBC business deed 2019
Konteks penyelidikan: laporan ISRA tahun 2018, Modern collateral instruments and underlying assets for collateral: a sharīʿah compatibility analysis, oleh Engku Rabiah Adawiah, Aiman Nariman Sulaiman, Muhamad Nasir Haron dan Syaza Jamilah ’Inani Jaafar, mengkaji instrumen cagaran. Rekod bibliografi serta abstrak IIUM telah disemak. Panduan pengguna baharu ini tidak menghasilkan semula laporan itu atau mendakwa laporan tersebut meluluskan pembiayaan rumah anda. IIUM / ISRA 2018
Tiga salah faham lazim
“Islam” bermaksud lebih murah.
Bandingkan amaun, tempoh dan semua kos yang sama; label tidak memberikan pengiraan.
Siling bermaksud bayaran tetap.
Uji kadar terapung efektif dan baca klausa siling serta ibra’.
Tiada tempoh terkunci bagi setiap pakej.
Semak versi tawaran; perbezaan sumber HSBC di atas ialah sebab untuk mendapatkan pengesahan bertulis.
Senarai semak untuk dibawa ke bank
- Catat harga hartanah, penilaian yang digunakan, wang sendiri dan amaun pembiayaan; asingkan fi/perlindungan yang dibiayai.
- Kenal pasti kontrak dan peranan anda. Bagi pembinaan, tanya bayaran progresif, penyerahan dan kegagalan penyiapan.
- Bandingkan amaun dan baki tempoh yang sama: kadar efektif, kadar rujukan/spread, siling (jika terpakai), jumlah berjadual dan ujian kenaikan +1/+2 mata.
- Minta pecahan kos tunai dan kos dibiayai, termasuk cukai, fi perkhidmatan, pengeluaran semula serta perlindungan; tanya syarat subsidi yang diiklankan.
- Dapatkan peraturan bayaran tambahan/pengeluaran semula serta contoh pengiraan keluar awal secara bertulis bagi pakej anda, termasuk ibra’ jika terpakai.
- Semak bajet selepas hutang lain, perbelanjaan isi rumah, pembaikan dan kenaikan bayaran. Kelulusan bank bukan penilaian kemampuan isi rumah.
- Tanya tindakan selepas tunggakan serta saluran bantuan bayaran. Simpan dokumen yang ditandatangani dan notis perubahan kadar.
Teruskan dengan panduan berkaitan
Rujukan
Penerangan pendidikan. Contoh penyedia mengekalkan skop dokumen masing-masing. Tiada pengesahan penyedia yang disahkan ketulenannya atau kelulusan editorial, undang-undang atau Syariah oleh pakar manusia didakwa. Sumber diakses pada 6 Oktober 2026.
- P1 · CM Home Financing-i disclosure (English)
Maybank Islamic Berhad · pp. 1–2, sections 1–4. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- P2 · CM Home Financing-i product page
Maybank Islamic Berhad · Benefits; How to apply; Fees and Charges. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- R1 · Reference Rate Framework
Bank Negara Malaysia · paras. 4.1, 7.1, 9.1–9.8, 9.13–9.16. 2026-03-27 → 2026-07-01
- R2 · Tawarruq policy document
Bank Negara Malaysia · paras. 4.1, 9.1, 10.2, 11.2, 12.3, 13.7–13.9, 16, 19.4. 2018-12-28 → 2018-12-28
- R3 · Rahn policy document
Bank Negara Malaysia · paras. 4.1, 8.1. 2018-07-18 → 2019-08-01
- R4 · Ibra’ guidelines for sale-based financing
Bank Negara Malaysia · paras. 3.2, 5, 6.1–6.2, 7.1, 8.2–8.7. 2013-01-31 → 2011-11-01
- P3 · HomeSmart-i disclosure
HSBC Amanah Malaysia Berhad · pp. 1–2, sections 1, 2, 4. 2026-02-01
- P4 · HomeSmart-i public page
HSBC Amanah Malaysia Berhad · Profit rates; Important Notices and Documents. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- P5 · HomeSmart-i FAQ
HSBC Amanah Malaysia Berhad · Fees and charges; prepayment/redraw; early settlement. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- H1 · Modern collateral instruments and underlying assets for collateral: a sharīʿah compatibility analysis
IIUM Repository; report publisher ISRA · Bibliographic citation and abstract. 2018
- P1-MS · Helaian maklumat CM Home Financing-i (BM)
Maybank Islamic Berhad · pp. 1–2. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- P6 · Zero Moving Cost Campaign 2026 terms
HSBC / HSBC Amanah · clauses 2, 6–10, pp. 1–2. 2026-01 → 2026-01-01
- P7 · Mortgage Reducing Term Takaful product page
Maybank · Features, matching-cover footnote and Important Notes. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- P8 · HomeSmart-i older detailed disclosure template
HSBC Amanah · sections 1.1–1.3, 6, 8–10; four pages. 2025-07-09
- L1 · Published National Land Code statutory text
JKPTG · sections 241–243, PDF pp. 162–163. Tarikh penerbitan/kuat kuasa tidak dinyatakan; semak tawaran sebenar.
- L2 · Business Premises Smart-i deed of assignment
HSBC Amanah · July 2019, first-party clauses 2.02, 3.01. 2019-07
Semakan bebas dan pembetulan · Rekod kenyataan dan sumber · Nota semakan